Ev takası nasıl yapılır?

Ev takası nasıl yapılır diye merak ediyorsanız açıklıyoruz. Tapu müdürlüğünde yapılıyor ve resmi adı "trampa". İki taraf aynı işlemde birbirine tapu devrediyor; her biri verdiği ev için satıcı, aldığı ev için alıcı sayılıyor. Bu yüzden tapu harcını iki taraf da hem verdiği hem aldığı ev için ödüyor ve başvurudan önce iki evin tapu kaydını, değerini ve değer farkının nasıl ödeneceğini netleştirmeniz gerekiyor.

Aşağıda süreci başvurudan imzaya kadar sırayla, 2026 tarifeleri ve resmi kaynaklarıyla anlatıyoruz. Rakamlar 13 Ekim 2026'da yürürlükte olan mevzuata göredir. Kesin tutar için işlem yapacağınız tapu müdürlüğüne ya da ALO 181'e danışın.

Ev takasından önce neleri kontrol etmelisiniz?

Tapuya başvurmadan önce iki şeyi bilmeniz gerekiyor: karşı tarafın evinde sizi sonradan bağlayacak bir kayıt var mı, ve iki evin değeri gerçekte ne kadar. İkisi de değer farkını ve ödeyeceğiniz harcı doğrudan etkiliyor.

Tapudaki ipotek, haciz ve şerhler nasıl sorgulanır?

Kendi evinizin kaydını e-Devlet'te Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün "Tapu Bilgileri Sorgulama" hizmetinden ya da Web Tapu'dan görebilirsiniz. Karşı tarafın evine ait kaydı ise ancak onun izniyle görebilirsiniz: Malik, Web Tapu üzerinden taşınmaz bilgilerinin başkası tarafından incelenmesi için yetki verebiliyor ya da ücretini ödeyerek tapu kayıt örneği alıp size gösterebiliyor (TKGM Sıkça Sorulan Sorular). Tapu sicili Türk Medeni Kanunu'nun 1020. maddesine göre "ilgisini inanılır kılan" herkese açık olsa da pratikte en hızlı yol, karşı taraftan güncel tapu kayıt örneğini istemektir.

Kayıtta özellikle şunlara bakın:

• İpotek: Evin bir krediye ya da borca teminat gösterildiğini gösterir.

• Haciz: Malikin borcu yüzünden icra dairesinin koyduğu kayıttır. Hacizli taşınmazda malikin tasarruf hakkı kısıtlanır (İcra ve İflas Kanunu md. 91).

• Şerh ve beyanlar: Kira, satış vaadi, önalım hakkı, yapı kayıt belgesi gibi notlar. TKGM bunların hepsine "takyidat" diyor.

Kayıtta bunlardan biri varsa takasa devam etmeden önce nasıl kaldırılacağını yazılı olarak konuşun.

Kredili ya da ipotekli ev takası nasıl yapılır?

Evet, edilebilir. TKGM'ye göre ipotekli bir taşınmazın ipotek borcuyla birlikte başkasına devrine engel yok ve bunun için alacaklının izni de gerekmiyor. Ama ipotek tapudan kendiliğinden silinmiyor, ev yeni sahibine ipotekli olarak geçiyor (TMK md. 888).

Bu yüzden ipotekli bir evi alacak tarafsanız iki yol var. Ya borç takastan önce kapatılır ve ipotek kaldırılır, ya da kalan borç değer farkının hesabına katılır ve kimin ödeyeceği yazılı hâle getirilir. Kredinin devri bankanın onayına bağlı olduğundan bankayla önceden görüşmeniz gerekiyor.

Evin değeri nasıl belirlenir?

İki tarafın anlaştığı değer, takasın asıl pazarlık konusu. Bunun için bir rakam yazmak yerine iki ölçüye birlikte bakmanız gerekiyor:

Tabloyu yana kaydırın →

Türk vatandaşları arasındaki satış ve takasta değerleme raporu zorunlu değil; TKGM'nin belge listesinde rapor yalnız yabancının taraf olduğu satışlarda isteniyor. Yine de iki evin değeri birbirinden çok farklıysa bağımsız bir rapor, pazarlıkta ikinize de dayanak olur.

Bir uyarı: 19 Aralık 2025'ten beri tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan ettiğiniz gerçek bedel üzerinden alınıyor. Bedeli olduğundan düşük gösterdiğiniz sonradan tespit edilirse eksik harç bir kat vergi ziyaı cezasıyla birlikte isteniyor (492 sayılı Harçlar Kanunu md. 63, mevzuat metni).

Gereken belgeler

TKGM'nin satış ve takas işlemleri için istediği belgeler şunlar:

1. İki tarafın kimlik belgesi (vekil varsa vekilin de kimliği)

2. Vekil ile işlem yapılacaksa vekâletname

3. İki ev için de işlem günü geçerli zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi

4. Emlak vergisi değeri (belediyeler bunu tapu müdürlüklerine elektronik olarak gönderiyor; göndermediyse o yıla ait değer belgesi belediyeden alınıyor)

5. Harç ve döner sermaye ödeme bilgisi

DASK poliçesi olmadan tapu müdürlüğü tescil yapamıyor (6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu md. 11). Takastan iki ev de etkilendiği için iki ayrı geçerli poliçe gerekiyor.

Tapuda ev takası adım adım

1. Değerde ve değer farkında anlaşın, anlaşmayı yazıya dökün

İki evin beyan edilecek değerini, değer farkını, farkın kim tarafından, hangi yolla ve ne zaman ödeneceğini, evlerin hangi gün boşaltılacağını yazılı hâle getirin. Bu yazı tek başına mülkiyeti devretmiyor; taşınmazı devretme sözü vermenin geçerli olması için resmi şekil gerekiyor (TBK md. 237 ve 283, TMK md. 706). Bağlayıcı bir söz istiyorsanız noterde düzenleme şeklinde bir vaat sözleşmesi yaptırabilirsiniz.

2. Web Tapu'dan başvurun ve randevu alın

Başvuruyu tapu müdürlüğüne gitmeden Web Tapu'dan yapabiliyor, belgeleri internetten gönderebiliyorsunuz. Randevu Web Tapu'dan ya da ALO 181'den alınıyor. İki ev farklı ilçelerde ya da illerdeyse TKGM, takas işlemlerinin genelgedeki şartlarla yapılabildiğini belirtiyor; hangi müdürlükte işlem yapacağınızı başvuruda sorun.

3. Harç ve döner sermaye ücretini ödeyin

Başvurunuz işlendikten sonra ödeyeceğiniz tutar size bildiriliyor; ödemeyi bankadan ya da internetten yapabiliyorsunuz. Hesabın nasıl yapıldığı bir sonraki bölümde.

4. Tapu müdürlüğünde imzaya gidin

Randevu saatinde iki taraf (ya da vekilleri) tapu müdürlüğünde resmi senedi imzalıyor. İmzadan sonra iki evin tescili aynı işlemde yapılıyor ve yeni tapu kayıtları oluşuyor. Değer farkı varsa ödemenin bu ana bağlanması en güvenli yol; nasıl yapılacağı değer farkı bölümünde.

5. Takastan sonra yapmanız gerekenler

• Emlak vergisi bildirimi: Yeni malik olarak evin bulunduğu belediyeye, takasın yapıldığı yıl içinde bildirim veriyorsunuz. Takas yılın son üç ayındaysa bildirim süresi takastan itibaren üç ay (1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu md. 23). Yeni malik olarak vergi mükellefiyetiniz takip eden yıldan başlıyor (md. 9).

• DASK: Poliçe evin malikine ait olduğundan yeni malik olarak kendi adınıza poliçe yaptırın.

• Abonelikler: Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerini devralın.

Ev takasında tapu harcı ve diğer masraflar

Takasta harç, iki ayrı satış gibi hesaplanıyor. Harçlar Kanunu'na göre tapu harcı devreden ve devralan için ayrı ayrı binde 20 (yüzde 2) alınıyor ve trampa bu maddede açıkça sayılıyor (492 sayılı Harçlar Kanunu, (4) sayılı tarife 20/a). Takasta her taraf bir evi devrettiği, diğerini devraldığı için her biri iki evin değeri üzerinden yüzde 2 ödüyor.

Tabloyu yana kaydırın →

Örnek hesap

Diyelim ki 4.000.000 TL'lik bir daire ile 5.000.000 TL'lik bir daire takas ediliyor ve küçük dairenin sahibi aradaki 1.000.000 TL'yi ödüyor. Bu örnek varsayımsaldır; iki dairenin emlak vergisi değerinin beyan edilen değerin altında olduğu kabul edilmiştir.

Tabloyu yana kaydırın →

Buna iki bağımsız bölüm için döner sermaye ücreti ve iki DASK poliçesi ekleniyor. İki evin toplam harcı (360.000 TL), aynı iki evin ayrı ayrı satılıp alınmasındaki harçla aynı. Takas harçta tasarruf sağlamıyor; sağladığı şey, iki satış ve iki alım için ayrı alıcı ve satıcı aramamanız.

Daire takasında vergi var mı?

Kişiler arasındaki ev takasında KDV yok; KDV yalnız ticari faaliyet kapsamındaki teslimlerde doğuyor (3065 sayılı KDV Kanunu md. 1). Karşı taraf bir müteahhit ya da ticari faaliyet yürüten bir işletmeyse durum değişiyor ve KDV oranı evin net alanına, ruhsat tarihine ve bulunduğu yere göre belirleniyor; bu durumda mali müşavire danışın.

Asıl dikkat etmeniz gereken vergi değer artış kazancı. Gelir Vergisi Kanunu, takası açıkça "elden çıkarma" sayıyor (mükerrer md. 80). Yani evinizi edindiğiniz tarihten itibaren beş yıl dolmadan takas ederseniz, takasta elde ettiğiniz değerin evin maliyetini aşan kısmı vergiye tabi olabilir. Beş yıl takvim günüyle hesaplanıyor. 2026 yılında bu kazancın 150.000 TL'si vergiden istisna (Gelir Vergisi Genel Tebliği Seri No: 332; GİB'in gayrimenkul elden çıkarma broşürü). Miras ya da bağış yoluyla edindiğiniz ev için bu vergi doğmuyor.

Takasta kazanç hesabı satıştan daha karmaşık, çünkü karşılığında para değil başka bir ev alıyorsunuz. Evinizi beş yıldan kısa süre önce aldıysanız takastan önce bir mali müşavirle hesap yapın.

Değer farkı nasıl ve ne zaman ödenir?

Değer farkını (iki evin değeri arasındaki fark) tapuda imzadan önce elden nakitle ya da kapora olarak ödemek, takasın en riskli anı. Para el değiştirip tapu devri yapılmazsa parayı geri almak için dava açmanız gerekebilir.

Şu anda kullanabileceğiniz resmi yol, TKGM ile Takasbank'ın birlikte işlettiği Güvenilir Hesap (TapuTakas) sistemi. Bedel Takasbank'ta bloke ediliyor, tapuda tescil onaylanınca karşı tarafa geçiyor, işlem iptal olursa size geri dönüyor (TKGM: Güvenilir Hesap). Sisteme taputakas.com.tr, mobil uygulama ya da e-Devlet üzerinden giriliyor; yalnız Türk lirası ile çalışıyor.

Bir değişiklik yolda: Ticaret Bakanlığı'na göre 1 Aralık 2026'dan itibaren taşınmaz satışlarında bedelin bir kısmı ya da tamamı nakit, havale veya EFT ile ödeniyorsa ödemenin tapu devriyle eş zamanlı çalışan güvenli ödeme sistemi üzerinden yapılması zorunlu olacak (Ticaret Bakanlığı açıklaması, 28 Eylül 2026). Düzenleme "satış" diyor; takastaki değer farkını kapsayıp kapsamadığı ve kapsam dışı işlemler henüz açıklanmadı.

Trampala bu ödemelere aracılık etmiyor ve para emanet etmiyor. Değer farkını yalnız tapudaki resmi sistem ya da kendi adınıza açık, izlenebilir bir banka hesabı üzerinden ödeyin.

Ev ile araba takası nasıl yapılır?

Ev ile araba takası tek işlem değil, iki ayrı resmi işlem: Ev tapu müdürlüğünde, araç noterde devrediliyor. Araç satışı noterde yapılmazsa geçersiz (2918 sayılı Karayolları Trafik Kanunu md. 20/d). Evin tapusu ise yalnız tapu müdürlüğünde (ya da noterde satış sözleşmesiyle) devrediliyor. İki işlemi tek belgeyle bağlayan bir yol yok.

Risk de buradan doğuyor: Biri tapuyu devredip diğeri aracı noterde devretmezse ya da tersi olursa, ilk adımı atan taraf açıkta kalıyor. Bunu azaltmak için:

1. Aracın kaydını sorgulayın. Aracın rehin, haciz ve hasar kaydına takastan önce bakın. Aracınızı takas etmek istiyorsanız bu rehberimizi de okuyabilirsiniz.

2. İki işlemi aynı güne koyun. Noter ve tapu randevularını aynı gün, birbirine yakın saatlere alın; hangisinin önce yapılacağını yazılı anlaşmada belirtin.

3. Evi devreden tarafsanız aracın noter devri tamamlanmadan tapuda imzaya geçmeyin. Aracı devreden tarafsanız tapu randevusunun kesinleştiğini Web Tapu başvuru numarasıyla görün.

4. Değer farkını yukarıdaki resmi ödeme yollarıyla ödeyin.

Masraflar da ayrı: Ev için tapu harcı ve döner sermaye ücreti, araç için 2026'da satış bedelinin binde 2'si (en az 1.000 TL) araç devir harcı ve 2026 Noterlik Ücret Tarifesi'ne göre noter ücreti ödeniyor (araç devir harcı: 7566 sayılı Kanun md. 7).

Arsanızı bir evle takas edecekseniz süreç ev ile ev takasıyla aynı: İki taşınmaz da tapuda devrediliyor. Arsada DASK gerekmiyor, imar durumunu ise belediyeden öğrenmeniz gerekiyor.

Ev takasında dolandırıcılık işaretleri

Takasta en sık risk, tapuda imzaya gelmeden para ya da belge istenmesi. Şu işaretlerden birini gördüğünüzde durun:

• Tapuya gitmeden kapora istenmesi. "Başkası da istiyor, kapora yatırırsanız sizde kalır" baskısı. Değer farkını tapudaki resmi sistemle ödeyin.

• İşlemin vekâletnameyle yapılmak istenmesi ve malikin hiç ortaya çıkmaması. Sahte vekâletname tapu dolandırıcılığında sık kullanılan yol. Vekâletnamenin aslını ve hangi noterden verildiğini sorun; noterden teyit edin.

• Tapu kaydının gösterilmemesi. Malik Web Tapu'dan kolayca yetki verebilir ya da kayıt örneği alabilir. Göstermiyorsa nedenini sorun.

• Piyasanın çok altında bir değer. Değer farkını aceleyle tahsil etmek için yapılan bir tuzak olabilir.

Kendi evinizi korumak için Web Tapu'dan "bizzat gelmeden taşınmazlarıma işlem yapılmasın" beyanı koyabilirsiniz. TKGM bunu sahteciliğe karşı bir tedbir olarak öneriyor.

Daha fazla işaret için güvenli takas rehberine bakabilirsiniz.

Trampala'da takaslı ev ilanı nasıl bulunur?

Trampala, ücretsiz ve komisyonsuz bir takas ilan platformudur. Takaslı ev ve daire ilanları emlak kategorisinde, daireler ayrıca daire takası ilanlarında listeleniyor. İlan kartında, ilan sahibinin karşılığında ne istediği "İstenen" satırında görünüyor.

İlan sayfasında "Karşılığında Aranan" alanı, ilan sahibinin hangi kategorilerde teklif kabul ettiğini gösteriyor. İlgilendiğiniz ilanda iki şey yapabilirsiniz: "Takas Teklifi Ver" ile kendi ilanınızı teklif etmek ya da "Mesaj Gönder" ile ilan sahibine yazmak. Takas teklifi vermek için takasa koyacağınız evin ya da aracın sizin adınıza aktif bir ilanı olması gerekiyor.

Verdiğiniz ve aldığınız teklifleri panelinizdeki "Takaslar" sayfasından izliyorsunuz.

Emlak ilanlarında "EİDS" ibaresi görebilirsiniz. EİDS, Ticaret Bakanlığı'nın Elektronik İlan Doğrulama Sistemi; 1 Ocak 2025'ten beri taşınmaz ilanı yalnız malik, malikin eşi ya da birinci ve ikinci derece yakını veya malikin e-Devlet'ten yetkilendirdiği emlak işletmesi tarafından verilebiliyor. EİDS ilanı verenin yetkisini gösterir; tapudaki ipotek ya da haciz kaydını göstermez. Kayıt kontrolünü yine yukarıdaki gibi siz yapmalısınız.

Trampala takasa taraf değil: Anlaşmayı, tapu ve noter işlemlerini ve ödemeyi taraflar kendileri yapıyor. Platformun nasıl çalıştığını Trampala'da takas nasıl yapılır sayfasında bulabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Sonraki adım: Takaslı ev ve daire ilanlarına göz atın ya da evinizi ücretsiz ilan olarak ekleyip takas teklifi almaya başlayın.